[台中買屋] 買屋大作戰(1)買房流程及實用網站資料 (實價登錄/房貸試算/青年安心成家/履約保証)

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續上集:[愛情] 真爺們的幸福教戰守則系列
去年7月小剎跟J女神順利完成終生大事,也寫了一系列的文章受到大家的熱烈支持
在此除了感謝還是感謝,今年正逢我寫部落格十週年,人生三部曲「結婚、生子、買房」
我已經寫了結婚系列,接下來當然要繼續記錄我的人生,有一件好消息也要跟大家分享,
就是我在今年的1月1號買下自己人生中的第一間房子了! (灑花轉圈圈)
網路上的買屋相關資訊非常多且雜,到底正確與否都不知道,當初在買房時也有不少長輩、親朋好友
拚命提供意見及下指導棋,搞到最後反而越來越混亂,無法做出正確判斷,最後我們花了很多時間
一步一步印証,最後終於買到自己的夢想屋,也很好運遇到很好的屋主,買到比行情價更低的房子
所以接下來我會開始分享買屋的經驗及一些心路歷程,希望可以幫助一樣想買房子的鄉親們~


 
(本文中所用的圖都是我去看屋時拍的,並非最後我買的那間XD)
Q1:買房好? 還是租屋好?
A:這個問題,我覺得真的是因人而異,我來自不是很富裕的家庭,小時侯曾經有過自己的房子
當時年紀小也沒有覺得有自己的房子是件好事,很天真的渡過童年,直到某一年被迫搬家,開始租屋生涯
一直到現在,中間也搬過幾次家,每次經歷搬家整理東西的痛苦,居無定所的感覺也跟著一直揮之不去,
心裡就暗自做了一個決定,以後有錢一定要靠自己的力量買一間屬於自己的房子!
理財這東西真的是你不理他,他也不會理你,我的工作是有接案才有收入,平常只有儲蓄,很少亂買東西
曾買過什麼金磚四國的基金,現在套牢中ORZ,這幾年我發現台中房價漲的沒節制 (因為某市長是建商好朋友?)
也在擔心買屋夢一天比一天還遠,結婚後的某天,J女神買了一本買房子的書來看,發現買房子其實並不難!
就開始認真評估自己的狀況,算一算能準備出多少預備金(頭期款),還有每個月可以繳多少房貸
如果能夠負擔,又不會影響太多生活品質,其實就可以考慮買房子了!
租20年,感覺上都在幫房東付貸款,20年後你還是租房子,而房東卻已經擁有一間房子了
所以到底是買房好,還是租屋好? 我想這個答案你自己最清楚
Q2:現在的薪水可以買多少錢的房子?
在這個自我評估期中有一件事要先了解,就是自己的償還能力!
1. 房屋總價應該 小於 自備款+貸款總合
2. 新成屋跟中古屋最好先準備總價25~30%以上的自備款會比較保險,因為付了訂金之後,
大約1個月就會完成所有流程,要確保手上有足夠的錢可以付頭期款,不然可是會違約,要罰錢的!(驚驚)
公式參考:以貸100萬來算,銀行利率2%,貸20年,每月攤還本息約為5000元
若是想貸500萬的房子來說,就要乘以5倍,變成每月大約要還25000元 (試算網站)
1.貸款500萬元  銀行貸款利率2%  貸款20年 → 每月需攤還本息:25,294元 (總共還607萬560元)
2.貸款500萬元  銀行貸款利率2%  貸款30年 → 每月需攤還本息:18,481元 (總共還665萬3160元)
PS:本息是指本金+利息
以我目前的租金來說,一個月是16000元(不含生活費),其實只要再加一點點就可以買房子了!
而且也不太需要降低生活品質,經過上面的公式計算之後,我發現機不可失啊,加上房價只會漲,
短時間不太可能跌 (因為某市長是建商好朋友?) 於是,就這樣開始了我們的買屋大作戰!
 
買房流程參考:
我先列出大致上的流程表給大家參考,之後再逐項分享,大家若發現我有什麼地方沒寫到,也歡迎留言補充
雖然我不是房市老鳥,但希望這些資料可以幫助到還沒開始買房、或是正在煩惱的新手們!
1. 看房子→挑選自己的夢想屋 
看懂實際登錄、建坪?實際坪數?公設比?、判斷購入成本?、增值考量(學區、商圈、捷運)?
中古屋好還是新成屋好?大樓優缺點?透天厝優缺點?平面車位與機械車位(及權狀)?
14天看26間房看屋技巧大公開? 格局、座向? 白天看屋、晚上看屋? 社區規範之鄰居很重要?
2. 房仲百百種,哪個好?
 
房仲話術及心態分析? 房仲服務費?
3. 下斡旋→跟屋主議價 
自住與投資客心理? 一般約與專任約? 土地增值稅與奢侈稅? 評估屋主購屋成本後出價?
4. 成交→簽訂買賣契約
產權調查清楚,請房仲附上當日謄本
契稅、規費、印花稅、代書費、仲介費、分攤當年度房屋稅、地價稅、申辦銀行貸款相關費用、
火險、地震保險費…等,有一大堆相關費用等著付XD
5. 成立履約保証專戶→付預備金→銀行貸款→資金到位→點交→完成過戶
點交及過戶重點?
 
買房日程表:
2013.12.08  開始看房
2013.12.28  看最後一間房,總計累積26間
2014.01.01  與賣方正式簽約成交,買到人生中第一間房子
2014.01.13  與代書去銀行辦開戶及貸款資料繳交
2014.01.19  交屋前最後一次(房仲帶)看屋
2014.01.21  在賣方房仲公司辦理交屋
2014.01.22  住戶登記
2014.01.24  戶政事務所遷戶口 (請代書辦自宅登記)
2014.02      裝潢大作戰(待續?) 
 

線上看屋:
網路上資訊很多也很亂,每一家的開價(不等於底價)都不同,建議多參考幾家再來決定
1. 591房屋交易:
http://www.591.com.tw/
買房、租房都可以找到,也有不少房仲會把自己手中的物件PO上去,不過更新時間不一定
也可能故意留下舊資訊是要你打電話來問的,或是屋主自己來留資料,反正就多參考
2. 信義房屋:
http://buy.sinyi.com.tw/index.php/cxj68c
最棒的部份是他們有實景影片可以賞屋,先在網路上看,看到喜歡的再跟房仲約時間去現場看
可以省下不少時間,不過也不一定要找信義房屋啦,看哪個房仲投緣就給他服務囉~
3. 好房網
http://buy.housefun.com.tw/
4. 奇集集:
http://housing.kijiji.com.tw/
5. 東森房屋 李先生:
http://blog.xuite.net/japa_best/0955531789
這位李先生就是幫我服務到最後成交的房仲,他自己有經營部落格,把手上的物件都拍照建檔寫成文章,
我身為部落客真的很欣賞這種做法,自然不造假的房屋照片及清楚的資料,而且他服務真的很不錯,
到後來我們都是直接用LINE約看房,知道我們需求之後,他也會一直傳新物件給我們參考,省下不少電話費,呵
 
李先生在房仲業已經服務9年了,能很客觀的幫我分析狀況,對台中市各期重劃區的未來發展狀況很了解
也不會急著逼我做決定,有時侯我半夜傳個LINE給他約看屋,他也馬上回覆說OK,那陣子真是辛苦他了XD
 
另外這位正妹,是我的讀者,我在粉絲團尋求幫助的時侯,她是第一個毛遂自薦(後來變6個房仲同時在服務我們XD)
我有很多問題請教她,她都有給我解答,也分享不少她買屋的經驗談及分析屋主心態,很客觀的態度很值得推薦
大家若有相關的問題,不妨可以直接問他們會更清楚,至於要不要繼續給他們服務我想就靠緣份囉~
我覺得找好房仲跟好房子一樣不容易,都是相處之後才發覺適合不適合,我想雙方真誠以對才是王道啦!
PS:房仲是收取成交價的1~2%來當服務費,各公司又有直營店跟加盟店,規定不太一樣,記得先問清楚
若不找房仲,自己有辦法找到屋主買房也是有可能的,事先功課多做一點準沒錯!
房價查詢:
1. 內政部:不動產交易實價查詢服務網
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action#list_datatable
2. 永慶房屋:實價登錄查詢
http://evertrust.yungching.com.tw/Taichung
可依地區、路名去查附近行情,也有前幾個月的資料可以比較,並非最完整的資料
不過用起來還是蠻方便的,可以先了解個大概行情,等有更確定的標的物時再去內政部網站查詢


貸款相關:
1. 台灣銀行:青年安心成家購屋優惠貸款
http://www.bot.com.tw/business/loans/consumerloan/pages/tb3227.aspx
□ 適用對象:借款人年齡在20歲以上,目前名下無自用住宅。 (如已婚者,本人與其配偶及未成年子女名下均無自用住宅)
□ 利率:二段式機動利率:前2年,目前年率為1.72%
第3年起加0.645%機動計息,目前年率為2.02%
□ 貸款額度:每戶最高新台幣500萬元 (最高8成核貸)
相關費用:開辦手續費3,000元;信用查詢費每人300元
2. 內政部:青年安心成家方案102年度起不再續辦
http://pip.moi.gov.tw/default_1.aspx?id=859
已不再續辦,移轉至公股銀行辦理:台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、
彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及台灣中小企業銀行
,不過就少了「整合住宅補貼資源實施方案」之租金補貼
(每戶每月最高4,000元)及購置住宅貸款利息補貼(最高優惠貸款額度220萬元),晚買算虧很大XD
3. 永慶房屋:銀行房貸利率一覽表
http://www.yungching.com.tw/upload/%7B61782C5D-86D5-4ACA-950B-4029D268438C%7D/1030105.pdf
經過比較還是公股銀行的利率比較低,不過根據每個人常往來的銀行不同,可貸的%數就跟著不同
也可能有一種狀況做決定,一是可以貸到8成,但利率較高,另一種是可以貸到7成,但利率較低,這就看自己選擇了
如果你是找房仲買屋,一般各大房仲業者都會有自己配合的代書,代書會代為處理這個部份 (當然會收代書服務費,孩子~)
未指定銀行的話,就會幫你找兩三家比評估,所以在買之前要先確定自己的預備金(頭期款)是很重要的!
(題外話老一輩的人都說以前的房貸利率很高,都7~9%左右,現在低多了,不過現在年輕人只有22K啊~~(淚))
4. 太平洋房屋:貸款試算
http://www.pacific.com.tw/Loan.aspx?ID=51233608
輸入貸款金額、總年數、利率就可以算出一個月要還多少
999.jpg  
以貸500萬為例,30年來算,用台銀青年安心成家貸款方案,前兩年還17788元/月,第三年之後都是18485元/月
當然,如果有能力多還「本金」也是OK的,總年數可以選20或30年,建議雙薪小家庭可以先選30年,壓力才不會那麼大
5. 合泰建經:履保相關問題
http://www.hou-tai.com.tw/faq01.aspx
後記:
資料真是太多了,光整理就花了我一個下午的時間,先寫到這裡,若有想到會隨時補充
這系列應該可以寫個10篇吧,因為有太多東西要學習了,總之請大家期待囉~
另外,我想徵求 裝潢相關合作,不管你是水電、廚具、衛浴、或家具、回收相關業者,我想跟你合作
意者請留言跟我聯絡,或是EMAIL給我:sezna627@gmail.com  謝謝



小剎

美食旅遊部落客,巨蟹座A型,今年是寫部落格第13年,採訪國內外超過3000間店家,最喜歡吃麵,著有「剎有其食!在地人的台中隱藏版美食」一書。 座右銘「美食,是一種生活態度」。
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