[台中買屋] 買屋大作戰(1)買房流程及實用網站資料 (實價登錄/房貸試算/青年安心成家/履約保証)

買屋大作戰 2014-02-05

續上集：[愛情] 真爺們的幸福教戰守則系列
去年7月小剎跟J女神順利完成終生大事，也寫了一系列的文章受到大家的熱烈支持
在此除了感謝還是感謝，今年正逢我寫部落格十週年，人生三部曲「結婚、生子、買房」，
我已經寫了結婚系列，接下來當然要繼續記錄我的人生，有一件好消息也要跟大家分享，
就是我在今年的1月1號買下自己人生中的第一間房子了！ (灑花轉圈圈)
網路上的買屋相關資訊非常多且雜，到底正確與否都不知道，當初在買房時也有不少長輩、親朋好友
拚命提供意見及下指導棋，搞到最後反而越來越混亂，無法做出正確判斷，最後我們花了很多時間
一步一步印証，最後終於買到自己的夢想屋，也很好運遇到很好的屋主，買到比行情價更低的房子
所以接下來我會開始分享買屋的經驗及一些心路歷程，希望可以幫助一樣想買房子的鄉親們~

(本文中所用的圖都是我去看屋時拍的，並非最後我買的那間XD)
Q1：買房好？還是租屋好？
A：這個問題，我覺得真的是因人而異，我來自不是很富裕的家庭，小時侯曾經有過自己的房子
當時年紀小也沒有覺得有自己的房子是件好事，很天真的渡過童年，直到某一年被迫搬家，開始租屋生涯
一直到現在，中間也搬過幾次家，每次經歷搬家整理東西的痛苦，居無定所的感覺也跟著一直揮之不去，
心裡就暗自做了一個決定，以後有錢一定要靠自己的力量買一間屬於自己的房子！
理財這東西真的是你不理他，他也不會理你，我的工作是有接案才有收入，平常只有儲蓄，很少亂買東西
曾買過什麼金磚四國的基金，現在套牢中ORZ，這幾年我發現台中房價漲的沒節制 (因為某市長是建商好朋友？)
也在擔心買屋夢一天比一天還遠，結婚後的某天，J女神買了一本買房子的書來看，發現買房子其實並不難！
就開始認真評估自己的狀況，算一算能準備出多少預備金(頭期款)，還有每個月可以繳多少房貸
如果能夠負擔，又不會影響太多生活品質，其實就可以考慮買房子了！
租20年，感覺上都在幫房東付貸款，20年後你還是租房子，而房東卻已經擁有一間房子了
所以到底是買房好，還是租屋好？我想這個答案你自己最清楚
Q2：現在的薪水可以買多少錢的房子？
在這個自我評估期中有一件事要先了解，就是自己的償還能力！
1. 房屋總價應該小於自備款+貸款總合
2. 新成屋跟中古屋最好先準備總價25~30%以上的自備款會比較保險，因為付了訂金之後，
大約1個月就會完成所有流程，要確保手上有足夠的錢可以付頭期款，不然可是會違約，要罰錢的！(驚驚)
公式參考：以貸100萬來算，銀行利率2%，貸20年，每月攤還本息約為5000元
若是想貸500萬的房子來說，就要乘以5倍，變成每月大約要還25000元 (試算網站)
1.貸款500萬元銀行貸款利率2% 貸款20年 → 每月需攤還本息：25,294元 (總共還607萬560元)
2.貸款500萬元銀行貸款利率2% 貸款30年 → 每月需攤還本息：18,481元 (總共還665萬3160元)
PS：本息是指本金+利息
以我目前的租金來說，一個月是16000元(不含生活費)，其實只要再加一點點就可以買房子了！
而且也不太需要降低生活品質，經過上面的公式計算之後，我發現機不可失啊，加上房價只會漲，
短時間不太可能跌 (因為某市長是建商好朋友？) 於是，就這樣開始了我們的買屋大作戰！

買房流程參考：
我先列出大致上的流程表給大家參考，之後再逐項分享，大家若發現我有什麼地方沒寫到，也歡迎留言補充
雖然我不是房市老鳥，但希望這些資料可以幫助到還沒開始買房、或是正在煩惱的新手們！
1. 看房子→挑選自己的夢想屋
看懂實際登錄、建坪？實際坪數？公設比？、判斷購入成本？、增值考量(學區、商圈、捷運)？
中古屋好還是新成屋好？大樓優缺點？透天厝優缺點？平面車位與機械車位(及權狀)？
14天看26間房看屋技巧大公開？格局、座向？白天看屋、晚上看屋？社區規範之鄰居很重要？
2. 房仲百百種，哪個好？

房仲話術及心態分析？房仲服務費？
3. 下斡旋→跟屋主議價
自住與投資客心理？一般約與專任約？土地增值稅與奢侈稅？評估屋主購屋成本後出價？
4. 成交→簽訂買賣契約
產權調查清楚，請房仲附上當日謄本
契稅、規費、印花稅、代書費、仲介費、分攤當年度房屋稅、地價稅、申辦銀行貸款相關費用、
火險、地震保險費…等，有一大堆相關費用等著付XD
5. 成立履約保証專戶→付預備金→銀行貸款→資金到位→點交→完成過戶
點交及過戶重點？

買房日程表：
2013.12.08 開始看房
2013.12.28 看最後一間房，總計累積26間
2014.01.01 與賣方正式簽約成交，買到人生中第一間房子
2014.01.13 與代書去銀行辦開戶及貸款資料繳交
2014.01.19 交屋前最後一次(房仲帶)看屋
2014.01.21 在賣方房仲公司辦理交屋
2014.01.22 住戶登記
2014.01.24 戶政事務所遷戶口 (請代書辦自宅登記)
2014.02 裝潢大作戰(待續？)

線上看屋：
網路上資訊很多也很亂，每一家的開價(不等於底價)都不同，建議多參考幾家再來決定
1. 591房屋交易：
http://www.591.com.tw/
買房、租房都可以找到，也有不少房仲會把自己手中的物件PO上去，不過更新時間不一定
也可能故意留下舊資訊是要你打電話來問的，或是屋主自己來留資料，反正就多參考
2. 信義房屋：
http://buy.sinyi.com.tw/index.php/cxj68c
最棒的部份是他們有實景影片可以賞屋，先在網路上看，看到喜歡的再跟房仲約時間去現場看
可以省下不少時間，不過也不一定要找信義房屋啦，看哪個房仲投緣就給他服務囉~
3. 好房網：
http://buy.housefun.com.tw/
4. 奇集集：
http://housing.kijiji.com.tw/
5. 東森房屋李先生：
http://blog.xuite.net/japa_best/0955531789
這位李先生就是幫我服務到最後成交的房仲，他自己有經營部落格，把手上的物件都拍照建檔寫成文章，
我身為部落客真的很欣賞這種做法，自然不造假的房屋照片及清楚的資料，而且他服務真的很不錯，
到後來我們都是直接用LINE約看房，知道我們需求之後，他也會一直傳新物件給我們參考，省下不少電話費，呵

李先生在房仲業已經服務9年了，能很客觀的幫我分析狀況，對台中市各期重劃區的未來發展狀況很了解
也不會急著逼我做決定，有時侯我半夜傳個LINE給他約看屋，他也馬上回覆說OK，那陣子真是辛苦他了XD

另外這位正妹，是我的讀者，我在粉絲團尋求幫助的時侯，她是第一個毛遂自薦(後來變6個房仲同時在服務我們XD)
我有很多問題請教她，她都有給我解答，也分享不少她買屋的經驗談及分析屋主心態，很客觀的態度很值得推薦
大家若有相關的問題，不妨可以直接問他們會更清楚，至於要不要繼續給他們服務我想就靠緣份囉~
我覺得找好房仲跟好房子一樣不容易，都是相處之後才發覺適合不適合，我想雙方真誠以對才是王道啦！
PS：房仲是收取成交價的1~2%來當服務費，各公司又有直營店跟加盟店，規定不太一樣，記得先問清楚
若不找房仲，自己有辦法找到屋主買房也是有可能的，事先功課多做一點準沒錯！
房價查詢：
1. 內政部：不動產交易實價查詢服務網
http://lvr.land.moi.gov.tw/N11/login.action#list_datatable
2. 永慶房屋：實價登錄查詢
http://evertrust.yungching.com.tw/Taichung
可依地區、路名去查附近行情，也有前幾個月的資料可以比較，並非最完整的資料
不過用起來還是蠻方便的，可以先了解個大概行情，等有更確定的標的物時再去內政部網站查詢

貸款相關：
1. 台灣銀行：青年安心成家購屋優惠貸款
http://www.bot.com.tw/business/loans/consumerloan/pages/tb3227.aspx
□ 適用對象：借款人年齡在20歲以上，目前名下無自用住宅。 (如已婚者，本人與其配偶及未成年子女名下均無自用住宅)
□ 利率：二段式機動利率：前2年，目前年率為1.72%；
第3年起加0.645%機動計息，目前年率為2.02%
□ 貸款額度：每戶最高新台幣500萬元 (最高8成核貸)
□ 相關費用：開辦手續費3,000元；信用查詢費每人300元
2. 內政部：青年安心成家方案102年度起不再續辦
http://pip.moi.gov.tw/default_1.aspx?id=859
已不再續辦，移轉至公股銀行辦理：台灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、
彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及台灣中小企業銀行，不過就少了「整合住宅補貼資源實施方案」之租金補貼
(每戶每月最高4,000元)及購置住宅貸款利息補貼(最高優惠貸款額度220萬元)，晚買算虧很大XD
3. 永慶房屋：銀行房貸利率一覽表
http://www.yungching.com.tw/upload/%7B61782C5D-86D5-4ACA-950B-4029D268438C%7D/1030105.pdf
經過比較還是公股銀行的利率比較低，不過根據每個人常往來的銀行不同，可貸的%數就跟著不同
也可能有一種狀況做決定，一是可以貸到8成，但利率較高，另一種是可以貸到7成，但利率較低，這就看自己選擇了
如果你是找房仲買屋，一般各大房仲業者都會有自己配合的代書，代書會代為處理這個部份 (當然會收代書服務費，孩子~)
未指定銀行的話，就會幫你找兩三家比評估，所以在買之前要先確定自己的預備金(頭期款)是很重要的！
(題外話：老一輩的人都說以前的房貸利率很高，都7~9%左右，現在低多了，不過現在年輕人只有22K啊~~(淚))
4. 太平洋房屋：貸款試算
http://www.pacific.com.tw/Loan.aspx?ID=51233608
輸入貸款金額、總年數、利率就可以算出一個月要還多少

以貸500萬為例，30年來算，用台銀青年安心成家貸款方案，前兩年還17788元/月，第三年之後都是18485元/月
當然，如果有能力多還「本金」也是OK的，總年數可以選20或30年，建議雙薪小家庭可以先選30年，壓力才不會那麼大
5. 合泰建經：履保相關問題
http://www.hou-tai.com.tw/faq01.aspx
後記：
資料真是太多了，光整理就花了我一個下午的時間，先寫到這裡，若有想到會隨時補充
這系列應該可以寫個10篇吧，因為有太多東西要學習了，總之請大家期待囉~
另外，我想徵求裝潢相關合作，不管你是水電、廚具、衛浴、或家具、回收相關業者，我想跟你合作
意者請留言跟我聯絡，或是EMAIL給我：[email protected] 謝謝